?האם לקנות דירה בשנה החדשה - הבית האקדמי

?האם לקנות דירה בשנה החדשה

אחת השאלות הנשאלות ביותר היא “האם עכשיו הזמן לקנות דירה?”. שאלה כזאת נענית לרוב בשתי תשובות מרכזיות:

האחת – “מה פתאום! המחירים גבוהים בטירוף, יש בועת נדל”ן מטורפת, הכל עומד להתפוצץ!&%#!”

השנייה – “ברור! המחירים בנדל”ן לעולם לא יירדו, המחירים לא מפסיקים לעלות, אין מספיק דירות בשוק ואנחנו מדינה קטנה!”

לכן בחרתי לנכון לשתף אתכם הפעם בדעותיי האישיות אך מבוססות על שתי התשובות הנכונות אך שגויות:

מה פתאום!

המחירים גבוהים בטירוף, ובכן, זה נכון, אבל אין זה אומר כי המחירים יפסיקו לעלות. בסוף שנות השמונים סבלה המדינה מאינפלציה של 400% בשנה כאשר מחירי הלחם והחלב התייקרו מידי יום. האם זה אומר כי מחירי החלב והלחם יפסיקו לעלות? ממש לא. למעשה, בכלכלה נכונה, כלל המחירים בשוק צריכים לעלות מידי שנה ב-2-3% כך שהכלכלה תהייה כלכלה צומחת. עליית מחירי הדירות אינה תופעה ספקולטיבית בלבד אלא תוצאה של התפתחות המדינה ולכן נצפה ונקווה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות אם כי בקצב מתון מקצב העלייה הנוכחי. אם הייתם שואלים לפני שנתיים פלונים ואלמונים ברחוב על דעתם בנושא זה, היו מפצירים בכם כי אנו רגע לפני מגמת ירידה. ובכן, אני לא הרגשתי כך ומאמין שאני חולק את הרגשתי עם רובכם.

יש בועת נדל”ן מטורפת? אולי. בועת הנדל”ן מאופיינת בעלייה חדה ומהירה בשווי נכסי מקרקעין עד אשר השווי המוערך מגיע לרמות הגבוהות באופן לא פרופורציונלי ביחס להכנסה הממוצעת של התושבים או לאינדיקטורים כלכליים אחרים. הסיבות לעליית המחירים החדה הינן רבות אך המרכזית שבהן הינה ירידת הריבית על האשראי לריבית אפסית בעת המשבר האחרון. ירידה זו הובילה להוזלת הלוואות ומשכנתאות לרוכשים אשר הפנו משאבים לרכישת נכסים למגורים ולהשקעה. עליית השכר בישראל בשנים האחרונות אכן נשארה כשהייתה מה שמוביל לפער בעייתי בין עליית המחירים לשכר במשק. יחד עם זאת, חשוב לציין כי רגולציות על גבי רגולציות מופעלות בשנים האחרונות בשוק על ידי בנק ישראל והממשלה במטרה למנוע פיצוץ של הבועה. בעת ירידת מחירים הבנקים בישראל יאבדו ערך רב והדבר עלול להוביל למשבר חמור. בנק ישראל והממשלה הקדימו להבין זאת ולכן הגבילו את יכולות הבנקים למתן אשראי ואף דאגו לרזרבות כספים גדולות למניעת קריסתם. האם תתכן ירידת מחירים? אולי, אך התרסקות והתפוצצות ספק כי תתרחש.

אגב, ולהערה החשובה מכולן, באנגליה, בארה”ב ובספרד אכן התפוצצו בועות נדל”ן דומות אשר הובילו למשבר חמור אצלן. מאז, בספרד המחירים עולים בקצב מהיר, בארה”ב המחירים קרובים לרמתם ערב פרוץ המשבר ובאנגליה הם עברו את הרף. שוק הנדל”ן בדומה לשווקים נוספים בכלכלה מתנהג בסייקלים של עליות וירידות. אחרי כל ירידה תגיע עלייה.

ברור!

המחירים לעולם לא יפסיקו לעלות, ובכן, זה נכון אך לא מדויק. כפי שכתבתי לעיל, מחירי הדירות עולים ויורדים. כך למשל מחירי הדירות ב1996 ירדו בין 26-40% (תלוי את מי שואלים) בישראל. גם בין 2000-2007 המחירים ירדו בכ-20% ברחבי הארץ. אם כך המחירים יודעים גם לרדת אך תמיד יהיו במגמה כללית של עלייה לאורך זמן.

אז האם לקנות? בגדול, אם מתאים לכם, כן. מחירי הדירות תמיד יעלו לאורך זמן. לפעמים יירדו ולפעמים יעלו, אך לאורך זמן תמיד נראה מגמת עלייה. מחירי השכירות אגב, שלהם תנועה נמוכה יותר של עלייה וירידה, גם הם תמיד יישארו בעלייה. אם כן נניח ורכשתי היום דירה ולמחרת נבנות אלפי דירות והריבית במשק עולה, מחירי הדירות צפויים לרדת וכך גם דירתי שלי. מה עושים במקרה כזה? כל שעליי לעשות הוא להמשיך להחזיק בדירה, לשלם היטב את המשכנתא ולחכות שהמחירים יחזרו לעלות.

חשוב לציין שאינני מעודד אתכם לרכוש דירה מחר בבוקר! אני בהחלט מעודד אתכם ללכת וללמוד את הנושא ולקבל החלטה מושכלת ונכונה עבורכם. מה שנכון לאחד לא יהיה נכון לאחר ולכן תלמדו, תתייעצו ורק אז תרכשו.

שתהייה לכם שנה טובה, חתימה טובה ושתזכו תמיד לקורת גג.