מגיע לכם לדעת! כל אפשרויות ההשקעה בנדלן | יובל קליין | הבית האקדמי

מגיע לכם לדעת! כל אפשרויות ההשקעה בנדלן

כל אפשרויות ההשקעה בנדלן

מהן כל אפשרויות ההשקעה בנדלן כאשר תשאלו כל אחד על השקעה בנדלן, הדבר הראשון שיקפוץ לו לראש הוא “דירה להשקעה”, אך האם דיי בכך? האם דירה להשקעה, בחיפה או בדרום תל אביב, בזה מסתכמות השקעות בנדל”ן? האם אני נדרש להון עצמי גבוה כדי להשקיע גם באפיק זה. במאמר זה אנסה לענות כל כמה מהשאלות:

ראשית, עלינו להבין מהי השקעה וממה היא מורכבת. השקעה משמעותה עשיית רווחים על הכסף שלי. כלומר, כמה כסף אני אקבל אם אשים את הכסף שלי באפיק השקעה מסויים, או במילים אחרות – “תשואה”. יחד עם זאת, להשקעה יש עוד מאפיין מרכזי המשפיע על החלטותיי – “סיכון”. ומה יפה בסיכון ותשואה? שיש ביניהם מתאם גבוה כך שככל שההשקעה יותר מסוכנת כך היא מניבה תשואה גבוהה יותר. בבואנו לבחון את ההשקעות השונות עלינו להעריך את התשואה מול הסיכון ולהבין האם נכון או לא להשקיע באפיק מסוים.

כעת אפרוס את האפיקים השונים הקיימים עבור המשקיע ה”פשוט” ואנתח אותם (ללא מינוף/מימון):

רכישת דירה להשקעה במרכז הארץ – תשואה משכ”ד: 3%. הון עצמי נדרש: כ-420,000 ₪. רכישת דירה להשקעה במרכז הארץ מצריכה הון עצמי גבוה בגלל מחירי הדירות הגבוהים. כמו כן, התשואה השנתית משכ”ד נמוכה יחסית בשל קפיצת המחירים. יחד עם זאת, שכר הדירה לרוב יציב ותנודתיות המחירים נמוכה יחסית ולכן ההשקעה בטוחה יותר.

רכישת דירה להשקעה בפריפריה – תשואה משכ”ד 4.5%. הון עצמי נדרש: כ-180,000 ₪. רכישת דירה להשקעה בפריפריה נהנית מתשואה גבוהה יותר משכר דירה וכן מהון עצמי נמוך משמעותית מאשר רכישה במרכז. היא אפשרית בהרבה מבחינה כלכלית אך עלולה לייצר סיכון גבוה יותר לרוכשים כתוצאה מתנודתיות והיעדר ביקושים. חשוב לציין שעדיין הכלכליות גבוהה לצד עלייה מועטה ברמת הסיכון.

רכישת דירה להשקעה באירופה – תשואה משכ”ד 4.5%. הון עצמי נדרש: כ-210,000 ₪. רכישת דירה באירופה הינה אפיק השקעה יחסית סולידי בערים רבות מאחר והרגולציה שומרת על שני הצדדים, השוכר והמשכיר. יחד עם זאת, התשואה המתקבלת הינה נמוכה באופן יחסי ועליית הערך מוטלת בספק. ההון העצמי הנדרש הינו נמוך בהשוואה לרכישת דירה בישראל ומאפשר סף כניסה נמוך למשקיעים. כמו כן, הדירה נרשמת על שם המשקיע מה שמקטין את הסיכון הנלקח. יחד עם זאת, היכולת של פלוני בישראל לרכוש דירה באירופה הינה מוגבלת ולכן נדרש להיעזר במתווכים/מקומיים מה שמגדיל משמעותית את הסיכון בהשקעה.

רכישת דירה בארה”ב – תשואה משכ”ד: 8%. הון עצמי נדרש: 230,000 ₪. בעקבות הנפילה הגדולה של 2008 מחירי הדירות ירדו משמעותית אך מחירי השכירות אשר ירדו, לא ירדו באותו האופן מה שיצר תשואה יפה משכר דירה באזורים רבים. כמו כן, ניכר כי מחירי הדירות בארה”ב בשנים האחרונות נוסקים מה שמאפיין את ההשקעה בהגדלת הון משמעותית ונראה כי יש עוד לאן לצמוח. אך כאמור, בדומה לרכישת דירה באירופה, התהליך נעשה לרוב על ידי מתווכים וקיימת מעט מאוד שליטה בידי המשקיע ולכן התהליך עלול להיות מסוכן. כך לדוגמא, מתווך יכול להגיד שמחיר הדירה הוא 60,000$ בעוד שהמחיר הוא 50,000$ כי לקבל את ה-10,000$ כתיווך. במקרה כזה תקוו שערך הדירה יעלה משמעותית בשנים הקרובות אחרת תמצאו את עצמכם בהפסד.

קרן השקעות – תשואה שוטפת: 8%, תשואה כללית: 15-22%. הון עצמי מינימאלי נדרש: 160,000 ₪. קרן השקעות הינה חברה המגייסת משקיעים בסכומים נמוכים ומשתמשת בכסף לביצוע השקעות בנדל”ן דוגמת רכישת נכסים מסחריים, רכישת קומפלקס מגורים בחו”ל, מימון פרויקט נדל”ני של יזם ועוד. במקרים אלו, התשואות יכולות להיות גבוהות בהרבה מכל אפיק אחר וכן ההתעסקות הינה מינימלית לחלוטין. יחד עם זאת, הסיכון הוא הגבוה ביותר מאחר ומדובר ולשים את הכסף שלכם לחלוטין בידיים של מישהו אחר ואם מעט מאוד ביטחונות.

קרן REIT – Real Estate Investment Trust – תשואה שוטפת 4%. הון עצמי נדרש: כל סכום. השקעה בקרן ריט משמעותה רכישת מניות בחברת נדל”ן המשקיעה בנכסים מניבים דוגמת מרכזים מסחריים, מגדלי משרדים וכדומה. בשונה מרכישה רגילה של מניות, כאן אינכם נהנים מעליית ערך המנייה ומחכים למוכרה בערך גבוה מערך הפתיחה, אלא נהנים מדיבידנדים המחולקים באופן רבעוני, כלומר, כסף חוזר אליכם כל שלושה חודשים לחשבון. החיסרון, תשואה יחסית נמוכה להשקעות בשוק הנדל”ן. היתרון, נזילות גבוה מאוד וכניסה מכל סכום.

אז מה הדבר הנכון לעשות?

אנחנו לא נגיד לכם מה לעשות או מה לא לעשות. מה שכן, חשוב שתדעו את כל האופציות הקיימות בשוק, כך תוכלו לעשות בחירות נכונות ומושכלות יותר שמתאימות באופן אישי עבורכם. רק אם החלטתם ללכת לכיוון דירה להשקעה חשוב לדעת לפזר את הסיכונים כך שלא כל הביצים יהיו בסל אחד.

ואלו מגוון אפשרויות ההשקעה בנדל”ן.

רוצים לשמוע עוד ולקבל פרטים נוספים על האפשרויות השונות? מוזמנים ליצור איתנו קשר

מאמרים נוספים של יובל קליין ואחרים בתחום הנדל”ן ניתן למצוא בבלוג של הבית האקדמי- לחצו כאן למעבר

מאמרים של אסף אנגל בתחום הנדל”ן ניתן למצוא גם באתר ביזפוטל- לחצו כאן למעבר