הצד האפל של תכנית מחיר למשתכן | עודד ברץ | הבית האקדמי צרכנות נדל"ן חכמה

הצד האפל של תכנית מחיר למשתכן

מחיר למשתכן

תכנית מחיר למשתכן הינה ספינת הדגל של שר האוצר משה כחלון במאבקו לפתרון משבר הדיור בישראל. התכנית מתרכזת בהוזלת מחירי דירות לאוכלוסיית הזוגות הצעירים במדינה ושר האוצר מציג אותה כפתרון עבור אוכלוסייה זו. במאמר זה אדון ב”צד האפל של תכנית מחיר למשתכן” ואעלה למודעות הקוראים גם את הבעייתיות הרבה אשר עולה מן התכנית ומשפיעה על שוק הדיור כולו.

לפני שאתחיל להעלות את הבעיות הנלוות לתכנית מחיר למשתכן אפתח ואומר שלתכנית יש גם צד חיובי. כולנו כבר ראינו כי השיטה עובדת והיא אכן מורידה את מחירי הדירות בצורה משמעותית ממחירי השוק. על פניו, היא מספקת “הזדמנות נדירה” לכל הזוכים בתכנית ליהנות מהטבה בת מאות אלפי שקלים בחסות המדינה.

כעת, משסקרנו את היתרון המשמעותי ביותר בתכנית למשתכן, קרי הוזלת מחירי הדירות, אנו שואלים האם באמת התכנית מהווה את הפתרון למשבר הארצי בשוק הדיור?

כל שאכתוב בשורות הבאות יבסס את טענתי כי התשובה לשאלה זו היא שלילית. תכנית מחיר למשתכן יוצרת בעייתיות רבה מאוד בשוק הדיור ונזק ברמה הארצית. את הבעייתיות שאני מזהה בתכנית אחלק לשני חלקים;  בעייתיות עבור הזוכים בהגרלות ובעייתיות ברמת ההשפעה על כלל השוק.

הבעייתיות עבור הזוכים בהגרלות מחיר למשתכן-

אפתח בכך שאומר כי מאמר זה לא מהווה המלצה לזוכים בהגרלות מחיר למשתכן שלא לקנות. ההטבה הכספית קיימת והיא משמעותית.  אני כותב את המאמר במטרה להאיר את עיני הזוכים בהגרלות לכך שיש לבחון מספר עניינים לפני שרצים לרכוש את הדירה בה זכינו, את השיקול הסופי כל אחד ואחת יעשה לעצמו.

איכות הבנייה של הדירות במחיר למשתכן- את התשובה לשאלה האם איכות הבנייה של פרויקטים אלו תהיה נמוכה מזו של פרויקטים רגילים איש איננו יכול לאמור בשלב זה. הסיבה היא כי נכון ליום זה, אף פרויקט עדיין לא נבנה ואוכלס ואפשר לבחון את איכות התוצר המוגמר דרכו. מה שכן ניתן לעשות הוא להשתמש בהיגיון הבריא שלנו, יזם/ קבלן שזוכה במכרז של מחיר למשתכן נדחק, במקרים רבים, לקצה הכדאיות הכלכלית שלו בפרויקט. הרווחים שלו נפגעים היות שהוא התחייב למחיר נמוך למ”ר וקיימת הסבירות שהוא ינסה לפצות על הקטנת הרווח שלו דרך שימוש בחומרים פחות איכותיים, בנייה במפרט פחות עשיר ויתר “קומבינות” שעשויות להוזיל עבורו את הבנייה. חשוב לציין כי במסגרת המכרזים על הפרויקט היזמים/קבלנים מתחייבים למפרט מסוים שנקבע מראש ואמור להגן על הרוכשים מפני כל אותם סיכונים שציינתי קודם. לצד זאת, אנו עדים כבר בימים האחרונים לכך שהזוכים במרכזים מוצאים דרכים אלטרנטיביות “לחסוך על חשבוננו”, דוגמת הקטנת מספר החדרים בדירות ובכך הם חוסכים בעלויות הנלוות להוספה של כל חדר בדירה. אין ספק כי התכנית נמצאת בשלבים ראשוניים והיא עוד צריכה לעבור אבולוציה מסוימת שתעזור לייצב את הביטחון של הרוכשים מפני תופעות דומת לזו.  עד אז, לא מן הנמנע כי הזוכים יסבלו מתופעות דומות.

מחירי שכירות נמוכים- אנו עדים לכך שחלק בלתי מבוטל מהזוכים בהגרלות מחיר למשתכן מייעדים את הדירות בהן זכו לצורך השקעה. עובדה זו  מביאה לכך שבניינים הנבנים במסגרת מחיר למשתכן יכילו אחוז מאוד גבוה של דירות להשכרה ובכך הם יגדילו מאוד את ההיצע של דירות להשכרה באותו בניין/אזור. עובדה זו יש בה בשביל לגרום להוזלה של מחירי השכירות באותם הפרויקטים ובכך להקטין את התשואה משכירות ואת הכדאיות הכלכלית של הרוכשים.

ירידת ערך הדירות- הזוכים בתכנית מחיר למשתכן מחויבים לא למכור את הדירה בה זכו עד 5 שנים מיום האכלוס. רבים מבין הזוכים הם זוגות צעירים אשר ירצו במרוצת הזמן לרכוש דירה אחרת מזו בה זכו לצורך מגורים. שתי העובדות הללו עשויות להביא לכך שמיד בסיום 5 השנים מיום האכלוס נראה כמות גדולה של דירות למכירה בבניינים של מחיר למשתכן. ההיצע הגדול של דירות למכירה עשוי להשפיע על מחירי השוק באותו בניין/ אזור ולהוריד את ערך הדירות. תרחיש זה מהווה בעיה עבור הרוכשים דירה בפרויקט אך  הוא אינו מהווה בעיה ברמת התכנית מנקודת המבט של הממשלה.

  השפעה שלילית של התכנית על כלל השוק-

מלבד שאלת הכדאיות לזוכים בהגרלות מחיר למשתכן יש לבחון גם את הכדאיות של התכנית ברמת כלל השוק. אני מזהה כי התכנית עשויה להביא לנזק רב ברמה שוק הדיור בארץ והנזק שהיא תגרום עשוי להיות גדול מהתועלת.

התכנית תגרום לעליית כללית של מחירי הדיור בארץ- בעיה זו היא אולי החמורה ביותר מבין הבעיות הנגרמות כתוצאה מתכנית מחיר למשתכן. נכון להיום, מכרזי הקרקעות לבנייה אותן מקצה המדינה באמצעות רשות מקרקעי ישראל מופנות רובן ככולן לטובת מחיר למשתכן בלבד. מצב זה לא מאפשר ליזמים/קבלנים לרכוש קרקע לבנייה של פרויקטים לכלל האוכלוסייה. מה שקורה כתוצאה מכך הוא שקיים מחסור רב בפרויקטים חדשים לבנייה, שאינם במסגרת מחיר למשתכן. היזמים המחזיקים בקרקעות ובפרויקטים לא ממהרים ולא לחוצים למכור את הקרקעות והדירות המצויות בידם משום שהם עשויים להישאר ללא כל עתודות ובכך לגרום לעצמם לבעיות תזרים. כיוון שיש פחות עתודות קרקע יש פחות היצע, וגם את ההיצע הקיים היזמים לא ממהרים למכור ולא מורידים בעבורו את המחירים לצרכן. ההשפעה של עובדות אלה על הצרכנים היא בכך שמחירי הדירות ימשיכו לעלות.

קיפוח אוכלוסיית הלא זכאים למחיר למשתכן- הזכאים להשתתף בתכנית הם פלח אוכלוסייה מסוים, חשובה ומשמעותית מאוד, אך לא מהווה אפילו חצי מכמות הנזקקים לפתרון בעיות הדיור בארץ. תכנית מחיר למשתכן מרכזת את עיקר המאמצים של הממשלה לפתרון בעיית הדיור של אוכלוסיית הצעירים בלבד ומקפחת במידה מסוימת את הנזקקים לפתרון דיור שאינם נמנים עם אוכלוסייה זו. עובדה זו יש בה להפוך את תכנית מחיר למשתכן לסוג של  “הדבקת פלסטר” על בעיה של כלל האוכלוסייה ולא פתרון מקיף ומלא.

לסיכום אומר כי תכנית מחיר למשתכן, על אף העובדה שהיא יצרה שיטה תקדימית ומוכחת להוזלת מחירי הדירות בפרויקטים שלה, היא איננה הפתרון למשבר הדיור בישראל. עבור הזוכים בהגרלות המתקיימות במסגרת התכנית קיימים סיכונים והרבה חוסר ודאות באשר לאיכות הדירות המתקבלות כמו גם עבור מחירי השכירות וערך הדירות למי שקונה לצורך השקעה. ברמת השוק הארצי אני סבור כי התכנית לא מספקת פתרון דיור עבור רוב האוכלוסייה אלא רק עבור חלק קטן, היא מהווה “פלסטר על פצע גדול ומדמם” ומעבר לכך היא עשויה לגרום לנזק ארוך טווח בדמות עליית מחירי הדיור בכל הארץ.

הסבר כללי על תכנית מחיר למשתכן-

תכנית מחיר למשתכן מהווה את ספינת הדגל של שר האוצר משה כחלון במלחמתו במשבר הדיור המתמשך בארץ. אפתח בהסבר קצר אשר יסביר מהי למעשה תכנית מחיר למשתכן. התכנית שמה לה למטרה להוזיל את מחירי הדירות בפרויקטים חדשים של דיור עבור קהל הצעירים בישראל. הזכאים להשתתף בהגרלות מחיר למשתכן הם זוגות נשואים ללא דירה בבעלותם או רווקים מעל גיל 35. ההטבה לצרכן הניתנת במסגרת התכנית מחולקת לשני מרכיבים. הראשון, הנחה משמעותית על מחירי קרקעות אשר יוצאות למכרז בין יזמים/קבלנים ומיועדות עבור פרויקטים שנבנים במסגרת מחיר למשתכן בלבד. מרכיב זה של ההטבה מסופק בידי המדינה. המרכיב השני של ההטבה מגיע דרך המכרז על רכישת הקרקע. החידוש כאן הוא שהזוכה במכרז הוא מי שמציע את המחיר הנמוך ביותר לצרכן עבור הבנייה של מטר רבוע בדירה. עד היום המכרזים עבדו בשיטה שונה לחלוטין לפיה הזוכה היה מי שהציע את הסכום הגבוה ביותר עבור רכישת הקרקע. שני המרכיבים, הנחה על הקרקע ועלות בנייה זולה של מ”ר לצרכן אמורה לחתוך את מחירי הדירות בעשרות אחוזים.

מאמרים נוספים של עודד ברץ ואחרים בתחום הנדל”ן ניתן למצוא בבלוג של הבית האקדמי- לחצו כאן למעבר

מאמרים של אסף אנגל בתחום הנדל”ן ניתן למצוא גם באתר ביזפוטל- לחצו כאן למעבר