טיפים לשאלה איפה כדאי להשקיע בנדל"ן בישראל | עודד ברץ | הבית האקדמי

טיפים לשאלה איפה כדאי להשקיע בנדל”ן בישראל

איפה כדאי להשקיע בנדל"ן בישראל

יותר ויותר אנשים מגלים בעת הזו כי רכישת נכס נדל”ן לצורך השקעה הוא אפיק השקעה טוב ומתאים לימים הללו. אך אותם אנשים תמיד גם עוסקים בשאלה איפה כדאי להשקיע בנדל”ן בישראל? בכתיבת המאמר הזה אין בכוונתי לשכנע איש שהדבר הנכון עבורו הוא לרכוש נכס להשקעה משום שעל מנת לעשות זאת יש לבחון כל מקרה לגופו ולבחון האם זהו הדבר הנכון. במאמר הזה אתן מספר טיפים והנחות בעזרתם נוכל לעשות בחירות מושכלות יותר באשר ליעד שבו נבחר להשקיע בנדל”ן בישראל.

ניתוק הרגש- הדבר הראשון עליו אני ממליץ למי שמעוניין לרכוש נכס למטרת השקעה הוא לנתק את הרגשות בקשר לנכס. העובדה שאתם לא הייתם מעוניינים לגור במקום או בסביבתה לא הופכת את רכישת הנכס להשקעה לא טובה. כשאנחנו רוכשים נכס למטרת השקעה עלינו להתמקד לחלוטין רק בביזנס ובפוטנציאל שלנו להרוויח. לכן, גם אם אנחנו “לא אוהבים”, “לא מתחברים” או “לא היינו גרים שם בחיים” עדיין יתכן שהרבה אחרים דווקא כן והם יהיו מוכנים לשלם שכירות יפה ולהפוך את הנכס שלנו להשקעה כדאית.

תופעת התרחבות המרכז– תופעת התרחבות המרכז בהיבט של השקעות נדל”ן מיוחסת לדרך בה רכישת דירות בערים מרכזיות הופכות לפחות נגישות בשל הביקוש הגובר וכתוצאה מכך הרוכשים שידם לא משגת פונים לערים השכנות אשר בהן המחירים זולים יותר ובכך מחזקים את העיר ותורמים לעליית המחירים בה. בכך למעשה מה שהיה פריפריה הופך להיות מרכז. החשיבות בהבנת תופעת התרחבות המרכז היא בכך שהבנה זו תגרום לנו לזהות בצורה מושכלת מהו היעד החם הבא לרכישת נכס להשקעה- הערים בהן המחירים זולים וצפויים לעלות בקרוב. הערים הללו הן אלה שעדיין נמצאות בהליך צמיחה והן לא מפותחות מאוד אך מיקומן הגיאוגרפי קרוב לעיר מרכזית אחרת בה המחירים כבר גבוהים. קחו לדוגמא את אזור מרכז הארץ, נאמר שרבים מאלו המתגוררים במרכז היו רוצים לרכוש בתל אביב, כי זה קרוב לעבודה, לחברים, למקומות הבילוי וכד’. אך המחירים בתל אביב כבר גבוהים מאוד בשל הביקוש הרב, אז רבים וטובים שלא הצליחו לעבור לרכוש בתל אביב עברו לערים השכנות רמת גן, גבעתיים, חולון וכד’. הפועל היוצא של עובדה זו הוא שלערים הללו נכנסה אוכלוסייה חזקה וטובה אשר עזרה לפיתוח העירוני, לחינוך לתרבות ובכלל לשיפור פני העיר. מי שהשקיע בזמנו בערים הללו כאשר המחירים בהן עוד היו זולים חווה את תופעת התרחבות המרכז ונהנה מעלייה משמעותית בערך הדירות בטווח קצר ועשה השקעה טובה. נכון להיום, משקיע אשר מחפש לעשות בחירה חכמה לעיר בה ישקיע צריך לזהות את הערים הבאות בשרשרת שהן מצד אחד קרובות למרכז אך מצד שני המחירים בהן עדיין נמוכים באופן יחסי. ערים אלה ככל הנראה יהיה אלו שנראה בהן עליית מחירים בשנים הבאות.

מיצוי יכולות הניתוח של הצרכן-  אחד הדברים הטובים לו אנו עדים בימים אלה הוא השקיפות הגוברת כלפי הצרכנים. בניגוד לעבר, היום יכול כל אחד מאתנו למצוא בקלות באינטרנט מידע תכנוני משפטי ומסחרי על נכסים בהם הוא מתעניין. מנקודת מבט של משקיע יש חשיבות רבה להיבטים הללו בעת בחירת נכס וחשוב מאוד שמשקיע פוטנציאלי ימצה עד תום את הבדיקות שהוא יכול לעשות עבור כל נכס אותו הוא חושב לרכוש. ברמה התכנונית, ניתן לבחון את התב”ע של האזור בו מצוי הנכס ולבדוק האם צפויים שינויים תכנוניים מהותיים באזור דוגמת פרויקט התחדשות עירונית, בנייה אשר מסתירה נוף, הקמה/הסרה של שטחים ציבוריים ועוד. בדיקות תכנוניות ניתן לעשות במספר אתרי אינטרנט דוגמת אתר המפות הממשלתי (בדיקות תב”ע) או באתר מדל”ן 38 (בדיקות תכניות לתמ”א 38/תכניות פינוי בינוי). בדיקה משפטית של הנכס היא נקודה חשובה מאוד בעת רכישת נכס וחשוב לי להדגיש שהבדיקה שהאדם הממוצע יכול לעשות לא מחליפה בדיקת עורך דין. עם זאת אנחנו לא רוצים להשתמש בשירותיו של עורך דין בכל פעם שאנו עושים בדיקה ראשונית שלך נכס אלא רק שאנו מחליטים להתקדם. היום כל אחד יכול להוריד מהאינטרנט (מאתר משרד המשפטים)  נסח טאבו של הנכס שהוא רוצה לבדוק. נסח הטאבו הוא למעשה תעודת הזהות המשפטית של הנכס ולפיו אנו יכולים לראות בצורה ראשונית האם הנכס תקין מבחינה משפטית או האם יש לו סעיפים שיכולים להדאיג אותנו. בהתאם לכך נוכל להחליט האם אנו רוצים להתקדם בבחינת הנכס או שמא לוותר עליו. בדיקה מסחרית לנכס תתמקד בבדיקת מחירי השוק. לצורך ביצוע יעיל של מחירי השוק אנו יכולים להשתמש באתר רשות המיסים (מידע נדל”ן) או לחילופין באתר מדלן אשר שואב את נתוניו מרשות המיסים ובהתאם לכך לקבל אומדן מושכל על מחירי הדירות בסביבת הנכס, חשוב להגיד שהבדיקה שאנו עושים איננה מחליפה בדיקה מקצועית של שמאי מקרקעין אותה מומלץ לעשות לפני רכישת הנכס אך היא מתאימה לבדיקה ראשונית לצורך התמקדות בנכס.

אסכם את המאמר בכך שאומר כי קניית נכס להשקעה היא לא עניין שאפשר להקל בו ראש. השקעה נבונה יכולה להניב לנו תשואות נאות ולהפוך להצלחה גדולה אך מאידך היא גם יכולה להפוך לכישלון. מה שחשוב באמת הוא שלפני שאנחנו קונים נכס להשקעה נחשוב כמו משקיעים ונתמקד בביזנס עצמו ולא נתן לשיקולים רגשיים להשפיע עלינו, נזהה את הנכס המתאים לנו דרך תובנות מושכלות דוגמת התחשבות בתופעת התרחבות המרכז ונמצה עד תום את יכולות הניתוח שלנו בעת בחינת הנכס אותו אנו מעוניינים לרכוש. ואם תעשו כך אז אני באמת מאמין כי ההשקעה תישא פרי.

מאמרים נוספים של עודד ברץ ואחרים בתחום הנדל”ן ניתן למצוא בבלוג של הבית האקדמי- לחצו כאן למעבר

מאמרים של אסף אנגל בתחום הנדל”ן ניתן למצוא גם באתר ביזפוטל- לחצו כאן למעבר