על ניתוח סיכונים ברכישת נכס | עודד ברץ | הבית האקדמי צרכנות נדל"ן חכמה

על ניתוח סיכונים ברכישת נכס

ניתוח סיכונים ברכישת נכס
 מאמר זה עוסק בניתוח סיכונים ברכישת נכס, שלב חשוב בהבנה באיזה נכס כדאי להתמקד. כל מי שהגיע להחלטה כי הוא מעוניין לרכוש דירה לצורך השקעה נאלץ להתמודד עם שאלה מהותית וחשובה- מהי הדירה הנכונה לקנות? חלק גדול מרוכשי הדירות, בעיקר אלו שעושים זאת בפעם הראשונה, לא משקיעים את מלוא המרץ והזמן במיצוי החלק החשוב הזה בתהליך רכישת הדירה. אמנם השאלה איזו דירה מתאימה לי נשמעת כה פשוטה אך העצה הראשונה שאני אוכל לתת לכל מי שרוכש דירה לצורך השקעה היא לא לשלוף את התשובה מהמותן ולעבוד קשה עד שיבין מה הדבר המתאים ביותר עבורו.

קיים מכלול של שיקולים שצריך לקחת בחשבון כאשר רוצים להבין איזו דירה מתאימה לי. אחד השיקולים המרכזיים הוא זה הקשור במידת הסיכון וסוג הסיכון שאני מוכן לקחת בעסקה. ניתוח סיכונים ברכישת נכס בעסקאות נדל”ן איננו הליך פשוט ויש לבחון אותו ממספר זוויות על מנת למקם את עצמנו במיקום שהכי מתאים לנו על “סקאלת הסיכונים”. בכתבה אלמד כלים בסיסיים בעזרתם כל אחד מכם יוכל לנתח את הסיכונים שלו בעת רכישת דירה.

ניתוח סיכונים ברכישת נכס

כלל אצבע בבחינת סיכונים- סיכון שווה תשואה

כלל אצבע הקשור בבחינת סיכונים הוא כי ככל שמידת הסיכון שניקח גבוהה יותר כך גם הפוטנציאל לקבלת תשואה גדולה גבוהה יותר, ומכאן סיכון=תשואה. כלל אצבע זה נכון לא רק בהקשר של נדל”ן ולראיה בואו נשתמש בדוגמא של מסחר בשוק ההון. השקעה במניות היא מסוכנת יותר מהשקעה באג”ח אך התשואה הפוטנציאלית מהשקעה במניות גדולה משמעותית מהשקעה באג”ח.

סוגי הסיכונים הקיימים בבחירת עסקת נדל”ן

בחינת הסיכונים שנעשה בעת בחינת עסקת הנדל”ן המתאימה לנו מתחלקת למספר סיכונים במישורים שונים אותם יש לבחון ולהתאים לאופי שלנו, וליכולות הכלכליות שלנו. אתן דוגמאות למספר סיכונים:

סיכון הקשור ברמת המינוף – סיכון הקשור במינוף הוא סיכון בסיסי אותו נצטרך לבחון היטב לפני רכישת נכס. בבחינת סיכון זה אנו שואלים את עצמנו מהי גובה המשכנתא אותה נרצה לקחת ובהתאם לכך מהו ההחזר החודשי שנשלם עליה. מידת הסיכון נקבעת לפי היחס שבין ההחזר על המשכנתא (בניכוי שכר הדירה במידה והנכס מושכר) והכסף הפנוי שיש ברשותנו (הכנסות בניכוי הוצאות חודשיות). ככל שהפער בין ההחזר על המשכנתא לבין הכסף הפנוי גדול יותר כך מידת הסיכון קטנה יותר וחושפת אותנו פחות לאפשרות של כניסה לגרעון במקרה של עליות ריבית, הגדלת ההוצאות שלנו או הקטנה בהכנסות. כל אחד שרוכש נכס וזקוק לקחת משכנתא צריך לשאול את עצמו מה גובה המשכנתא שהוא יכול לקחת בהתאם לסיכון שהוא מוכן לקחת.

הקשר לתשואה- ככל שנמנף את עצמנו יותר, כלומר ניקח משכנתא גדולה יותר, כך נוכל לרכוש נכס יקר יותר ובעל פוטנציאל גבוה יותר לתשואה הן ברמת השכירות והן ברמת עליית המחירים.

טיפ אישי- תמיד תשאירו לעצמכם מרווח נשימה! אפילו אם אתם טיפוסים שאוהבים לקחת סיכונים, תמיד תשאירו לעצמכם מרווח קטן בין הכסף הפנוי לבין ההחזר החודשי על המשכנתא. בשביל שלא תמצאו את עצמכם בלי יכולת החזר במקרה של שינויים בשוק או ביכולות שלכם.

סיכון בהתאם לשלב הבנייה- לסיכון בהתאם לשלב הבנייה של הנכס יש שני רבדים, כלכלי ולא כלכלי. ברמה הכלכלית ניתן להגיד בזהירות כי הסיכון גדול ככל ששלב הבנייה רחוק יותר מאכלוס. הסיבה לכך היא כי ככל שהאכלוס רחוק יותר נוכל לרכוש את הנכס במחיר זול יותר, למנף את עצמנו פחות ועדיין ליהנות מעליית הערך של הדירה בזמן שאיש עדיין לא גר בה. מאידך, הסיכון יהיה גבוה יותר אם אנו זקוקים לכסף מהשכירות לצורך כיסוי המשכנתא ואז המרחק מהאכלוס יהווה גורם סיכון גדול יותר עבורנו בהשגת היעדים מההשקעה. בחינת הסיכון בהיבט הלא כלכלי באה לידי ביטוי בכך שככל שהנכס רחוק מאכלוס כך מידת אי הוודאות שלנו באשר לשינויים שיכולים להיות בו גדלה גם כן. בנכס גמור אנו יודעים בדיוק מה אנחנו מקבלים, בנכס בבנייה יש אי וודאות ומכאן יש סיכון רב יותר.

טיפ אישי- לפני שנבחר אם אנחנו קונים נכס בשלבי בנייה או נכס בנוי עלינו לבחון את היעדים שאנו רוצים להשיג. אם אנחנו בונים על הכנסה מיידית מההשקעה אזי נעדיף נכס בנוי, אם אנו בונים על תשואה הכוללת את מרכיב עליית הערך, ייתכן שנעדיף נכס בשלבי בנייה (ואפילו מוקדמים).

סיכון הקשור בנגישות וקרבה לנכס- הקשר בין סיכון לבין מידת הנגישות והקרבה שלנו לנכס בבעלותנו הוא גדול. קחו לדוגמא השקעה בארה”ב אל מול השקעה בארץ. ניתן בקלות למצוא נתונים המראים כי התשואה משכירות בארה”ב גדול מזו בישראל. מאידך מידת הסיכון שאני לוקחים היא רבה יותר ברכישת נכס בארה”ב. הסיבה לכך טמונה בעובדה שמידת השליטה שלנו על הנכס קטנה בהרבה, אנו פחות נגישים אל הנכס, אל טיפול בבעיות בנכסים, מציאת שוכרים וכד’. במקרה כזה אנו נאלצים להסתמך ברוב המקרים על חברת ניהול שתדאג לנכס שלנו עבורנו ועובדה זו מעלה את הסיכון. בחינת הסיכונים שאנו עושים בהקשר למרחק והנגישות אל הנכס שלנו היא איננה כלכלית לגמרי ומעורבים בה מרכיבים של סיכון הקשור בתחושה.

הקשר לתשואה- ככל שניקח סיכון רב יותר ונוותר על תחושת השליטה והקרבה אל הנכס שלנו תיתכן לנו תשואה גבוהה יותר. זאת משום שאנו נחשף ליותר הזדמנויות לעסקאות בתנאים טובים יותר אך במרחק רב יותר מאתנו ובנגישות נמוכה יותר.

טיפ אישי- אני מאמין שההחלטה האם לרכוש נכס במרחק גדול עם נגישות נמוכה, נאמר בחו”ל, תלויה בעיקר במידת השליטה לה אנו מצפים בנכס שלנו. ככל שמידת השליטה הישירה שלנו חשובה לנו ונותנת לנו ביטחון בהשקעה שלנו כך נעדיף לרכוש נכס קרוב ונגיש אלינו יותר.

ניתוח סיכונים הוא אחד המרכיבים המהותיים בבחינת השאלה איזה נכס מתאים לנו לצורך השקעה. התשובה לשאלה זו משתנה בין אדם לאדם בהתאם למידת הסיכונים שהוא מוכן לקחת בעת רכישת הנכס, בהתאם לאופיו ויכולותיו הכלכליות. עלינו לבחון סיכונים מסוגים שונים, ולבחון כל אחד מהם לגופו של עניין ובהתאם להעדפותינו. לאחר שנבין אילו סיכון אנו מוכנים לקחת ובאיזה רמה של סיכון יהיה לנו קל בהרבה להתמקד בחיפוש אחר הנכס שבאמת מתאים לנו לצורך ההשקעה.

 מאמרים נוספים של עודד ברץ ואחרים בתחום הנדל”ן ניתן למצוא בבלוג של הבית האקדמי- לחצו כאן למעבר

 מאמרים של אסף אנגל בתחום הנדל”ן ניתן למצוא גם באתר ביזפוטל- לחצו כאן למעבר