על בועת הנדל"ן בישראל | יובל קליין | הבית האקדמי צרכנות נדל"ן חכמה

על בועת הנדל”ן בישראל

בועת הנדל"ן בישראל

בתקופה האחרונה אנחנו חווים גל שמועות בנושא מחירי הדירות בישראל. הלמ”ס הוציאו לפני כשבועיים דו”ח המראה ירידה של 1.2% חודשית וגרמו לכלל הענף להרים גבה ולשאול האם כך הדבר. לעומתם, לשכת שמאי המקרקעין פרסמו דו”ח המראה עלייה של המחירים כך שאיננו יודעים בוודאות להגיד מה “מצבנו”. אך השאלה החשובה ביותר היא, האם אנחנו נמצאים במצב של “בועת הנדל”ן”? “האם בועת הנדל”ן בישראל צפויה להתפוצץ? אז בואו ננסה לשפוך קצת אור על הנושא.

ראשית, עלינו להבין מהי בועת נדל”ן. כהגדרתה – בועת נדל”ן הינה מצב שבו מחירי הנדל”ן מאמירים בצורה שאינה תואמת מדדים כלכליים נבחרים באותה מדינה (תרגום פשוט של פירוש מילוני). הכוונה, בעוד שמדד המחירים לצרכן והמשכורת הממוצעת במדינה עולים במספר אחוזים בודדים לאורך תקופה, מחירי הנדל”ן עולים באותה תקופה בעשרות אחוזים, כך שנוצר מצב שבו אין קשר בין המצב במשק למחירי הדיור. ובכן, על פי הגדרה זו, אכן קיימת בועה בישראל… אבל…

הסיבה המרכזית לעליית המחירים בישראל הינה ראשית, ירידת ריבית בנק ישראל לאחר פרוץ המשבר בארה”ב וכן עליית הביקושים על ההיצעים. שני אלו גורמים לגיטימיים לעליית המחירים. אז האם יש היגיון בעליית המחירים או שעדיין מדובר בבועה שסופה להתפוצץ? ננסה לקחת את ארה”ב ערב משבר ה”סאב-פריים” כדי להמחיש.

עד שנת 2006 היה נהוג בארה”ב לתת הלוואות משכנתא בתנאים נוחים לכל מי שהיה חפץ בכך גם אם יכולת ההחזר שלו הייתה מוטלת בספק. המשכנתאות דאז נתנו בהיקף של למעלה מ-120% ממחיר הדירה (צריך לשפץ כמובן) וללא בטחונות למעט הבית הממושכן. כאשר הריבית בארה”ב עלתה והלווים לא עמדו בהחזרים החודשיים, הם החזירו את הדירות לבנקים אשר לא ידעו להתמודד עם מלאי הדירות הגדול מה שהוביל לפשיטות רגל רבות, לצניחת מחירי הנדל”ן וכמובן לפיצוץ הבועה ויצירת המשבר. כעת נשווה את הסיפור לישראל.

בישראל, הרגולציה של הבנק המרכזי (בנק ישראל) נוקשה במיוחד – כמות הכסף שהבנקים חייבים להחזיק בצד למקרה של צניחת מחירי הדירות הינה עצומה ותשמור עליהם מפני פשיטות רגל. בנוסף, לא ניתן לקבל יותר מ75% ממחיר הדירה, אשר נקבע בדרך כלל על ידי שמאי בצורה מחמירה וכן יש התייחסות ליכולת ההחזר של הלווה (החזר חודשי של 40% מההכנסה הפנויה). מכאן, שמצבנו לעומת ארה”ב ערב המשבר שונה לחלוטין.

אם נסכם את הדברים, לעניות דעתי, התוצאה מכך שכמות המשכורות הממוצעת לרכישת דירה עלתה משמעותית (השוואה בין שני המשתנים רלוונטיים) אכן מעידה על קיומה האפשרית של בועת נדל”ן. יחד עם זאת, פיצוץ של בועה קשה להאמין שייתכן בסביבה בה קיימות הגנות כה רבות על המשכנתאות שכן גם עם מחירי הדירות יירדו, הירידה תהייה מתונה בלבד ולא התרסקות של ממש.

וזו דעתי על בועת הנדל”ן בישראל

מאמרים נוספים של יובל קליין ואחרים בתחום הנדל”ן ניתן למצוא בבלוג של הבית האקדמי- לחצו כאן למעבר

מאמרים של אסף אנגל בתחום הנדל”ן ניתן למצוא גם באתר ביזפוטל- לחצו כאן למעבר