זו הדרך להעלות את ערך הדירה ובמקביל לחסוך 20 מיליארד שקלים - הבית האקדמי

זו הדרך להעלות את ערך הדירה ובמקביל לחסוך 20 מיליארד שקלים

חיי קהילה הם עניין שהתפתח אצל בני האדם באופן טבעי לאורך השנים, ובמיוחד במהלך המאה ה-18, בה אנשים גרו ועבדו באותו מתחם. בני אדם נטו להישאר בסביבתם של האנשים הקרובים אליהם, לגור בסמוך אליהם ולבלות איתם בשעות הפנאי, וכך למעשה נוצרו קהילות. מתוך הרצון לשמור ולחזק את הקהילה נהגו בני האדם לתכנן את סביבת המחייה שלהם כך שתהיה בסמוך אל זו של הקהילה שלהם. עם השנים והמהפכה התעשייתית, החלה תנועה של מעבר לערים שהגיעה לשיאה, בעולם המערבי, בעשורים האחרונים. בעשור האחרון בישראל, למשל, מרכזי הערים היוו מוקדי בילוי ופנאי, לצדם התפתחו מתחמי תעסוקה גדולים ואנשים הקימו את ביתם ביחס לאותה נקודת מרכז (מכאן נגזר המושג פריפריה) , כל אחד על פי יכולתו ותפישתו.

עירוב שימושים בבנייה היא גישה תכנונית ופילוסופית לפיה יש לשלב בבנייה מספר שימושים באותה שכונה, עיר או מתחם, דוגמת מגורים, מסחר, תעסוקה ושטחים פתוחים ציבוריים. גישת עירוב השימושים הייתה מקובלת בעבר משום ששמרה על הקהילות. בהמשך נזנחה, ובימים אלה, שוב, היא הופכת לאחת מהגישות המובילות והמרכזיות בעולם. בהמשך למגמה זו, הגישה החלה לתפוס תאוצה ולהיות מקובלת גם בישראל. עירוב השימושים קיבל גם תוקף מדיני דרך החלטות ממשלה 369(דר/5) ו-2873, אשר מדגישות את חשיבותה  והצורך לשלב אותה בעולם התכנון בישראל.

במהלך המאה ה-20 החלה להתפתח גישה תכנונית אשר חרטה על דגלה הפרדת שימושי בנייה, כלומר הפרדה בין אזורי מגורים לאזורי מסחר ותעסוקה. גישה זו זוכה כיום לכינוי “זחילה עירונית” (Urban sprawl). הגישה התפתחה מתוך מחשבה כי סמיכות בין אזורים אשר ייעודם שונה תגרום למטרדי רעש וסכנות בטיחותיות. גישת הזחילה העירונית שוברת למעשה את המבנה הקהילתי של השכונות ותושביהן, הסיבה לכך נעוצה בעובדה שהיא מצריכה מכל אדם לבלות זמן רב יותר “בדרכים” במקום בתוך הקהילה.

ניקח כדוגמא את מר ישראל כהן. בעל משפחה הגר בשכונה בעיר במרכז הארץ אשר תוכננה בשיטת הזחילה העירונית. ישראל קם מוקדם מאוד בבוקר לנסוע אל מקום עבודתו אשר נמצא מרחק מה מהשכונה בה הוא גר. כמובן שהדרך שלו רצופה בפקקי תנועה אשר מאריכים את זמן הנסיעה שלו ב-30-45 דקות ואף הרבה יותר כל בוקר. בדרך חזרה הביתה ישראל כהן סובל מאותם הפקקים הגוזלים ממנו עוד זמן יקר בו יכול היה לבלות עם משפחתו. התלות הרבה של ישראל ברכבו, העלות הגבוהה שעליו לשלם בעבורו, נטל הזמן שנגזל ממנו “בדרכים” וחוסר הזמן שנוצר לו עם משפחתו – כל אלה הם סממנים של אותה שיטה תכנונית המכונה זחילה עירונית. הסיפור של ישראל כהן נשמע מוכר לרובנו משום שבישראל נבנו הרבה שכונות בצורה זו, החל מאם המושבות בפתח תקווה, דרך קריית השרון סמוך לנתניה ועד קריית האמנים ברמלה ורבות אחרות.

שילוב של מספר שימושים באזור אחד מביא לידי כך שהקרקע תהיה מנוצלת בצורה מקסימלית. הדבר קורה משום שעירוב השימושים גורם להגדלת שעות הפעילות באותו המגרש לאורך מרבית שעות היממה. המבנים אשר נבנו תוך עירוב שימושים מייצרים מתחמים חיים ותוססים המתאפיינים בתמהיל של מבני שירות חברתיים (גני ילדים, מעונות), מבני תעסוקה (משרדים), מבני מסחר (חנויות, מסעדות, בתי קפה) ושטחים ציבוריים פתוחים (מדשאות, מגרשי משחקים). שילובם של כל סוגי המבנים הללו במקום אחד יוצר אזור חי במשך מרבית שעות היממה כיוון שהוא מונה את מרבית פעילותם של האנשים החיים בו.

באחרונה ניתן לראות בישראל את הגישה חוזרת לקדמת הבמה והדוגמא הטובה ביותר לכך היא הסכם הגג שנחתם לבנייה של 20 אלף יח”ד בבאר שבע, שממשלת ישראל תשקיע 1.5 מיליארד שקל בפיתוח תשתיות בתוך העיר ובדגש על שדרות רגר, השדרה המרכזית שאמורה לרכז את מרבית הפעילות בעיר.

לשיטה יתרונות רבים. הראשון שבהם הוא כלכלי. דו”ח פנימי של משרד התחבורה קובע כי נכון לשנת 2014 הערך הכלכלי של זמני הנסיעות אל וממקום העבודה של אזרחי ישראל, הוא כ-20 מיליארד בשנה – עלייה של 4 מיליארד בעשר שנים, ועד שנת 2030 צפויה עלייה של עוד 5 מיליארד נוספים. המשמעות של מגמה זו היא כמובן גידול בפקקים ובזמן שייקח לנו להגיע אל העבודה ובחזרה ממנה הביתה בכל יום.

בנוסף, מדובר בשיפור חווית המגורים המאפשרת חיי חברה טובים ופוריים יותר, מנצלת בצורה מיטבית את עתודות הקרקע בישראל ומשפרת את איכות החיים כשניתן לאנשים לבלות יותר זמן במחיצת משפחתם. יתרון מעניין אחר נוגע לערך הנכסים במסגרת “עירוב שימושים” לעומת “זחילה עירונית”:

במחקרים שנעשו בארצות הברית עשו שימוש במודלים הדוניים (בודקים את העדפות הצרכן ונותנים להם ערך כספי בעבור מוצרים ושירותים), בהם נקבע כי ערכן של דירות עלה בהתאמה לסמיכותן לגנים ציבוריים ולמרכזים מסחריים – ככל שהקרבה הייתה רבה יותר כך עלה ערך הדירה. ניתן להסיק מכך כי הקירבה בין אזור המגורים לאזורי הפנאי והמסחרי נתפשת בעיני האמריקנים ליתרון בעל ערך כלכלי, אשר לבסוף משפיע על מחירי הדיור.

נוסף על כך, מחקר אחר בארה”ב הראה כי נכונותם של צרכנים לשלם (WTP – willingness to pay) בעבור דירות הנמצאות באזורים בהם נעשה עירוב שימושים בבנייה היא גבוהה מאשר נכונותם לשלם בעבור דירות באזורים בהם לא נעשו עירובי שימושים. מתוך מסקנות המחקר הנ”ל ניתן להבין, בדומה למחקר הקודם שהוזכר לעיל, שערך הדירות עולה כאשר הן חלק מאזור בו נעשה עירוב שימושים בבנייה. השאלה המעניינת ביותר מבחינתי היא: ומה יהיה על השכונות דוגמת “אם המושבות” בעוד עשור מהיום? נצטרך להמתין ולראות.